臺北市97年公寓大廈相關法令及成功案例說明會
-->
目錄
臺北市97年公寓大廈相關法令及成功案例說明會
提問及回覆
一、區分所有權人會議
Q1-1、同一議案，召開第二次會議用決議的方式可以用來修改規約嗎？可以該出席比例選舉委員嗎？
A：有關同一議案因出席人數不足重新召開區分所有權人會議，得否修改規約或選舉委員乙節，依公寓大廈管理條例第32條規定：「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。」，故倘若該公寓大廈第二次區分所有權人會議出席人數及比例符合前開條文規定，即具合法效力。
Q1-2、請問本大樓因數次會議人數未達，故管委會至今尚無法成立，請問有何管道幫忙本大樓儘速成立管委會？
A：有關公寓大廈礙於區分所有權人會議參與人數不踴躍或不足，導致無法成立管理委員會乙節，依公寓大廈管理條例第32條規定：「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。」，故本案建請依前開條文所述出席人數及比例門檻作為再次召開區分所有權人會議之依據。此外，為提高區分所有權人會議之出席率，除應考量開會時間之適切性與開會地點之可及性外，應依法張貼公告並將開會通知單投入住戶信箱或郵寄通知，並檢附「出席會議委託書」，俾使不克出席會議之區分所有權人得委託他人代理出席。另開會通知內容宜強化開會議題與住戶權益間之關聯性，以刺激區分所有權人出席意願，並可借重社區意見領袖之影響力，於會前進行住戶拜會活動（或以電話邀約），積極邀請當事人踴躍出席。
Q1-3、區分所有權人會議未經三分之二以上區分所有權人出席合法嗎？
A：有關區分所有權人會議出席人數比例未達三分之二是否合法乙節，按公寓大廈管理條例第31條規定：「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」暨同條例第32條第1項規定：「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。」該公寓大廈規約若另有明定出席人數及比例者，從其規約規定；倘若未規定，則依公寓大廈管理條例第31條規定，若會議未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前述定額者，對同一事由得依第32條第1項規定比例召開第二次會議。
Q1-4、區分所有權人會議之提案未經表決即做成決議合法嗎？
A：有關區分所有權人會議之提案未經表決（未載明同意人數及其區分所有權比例）即做成決議是否合法乙節，依「會議規範」第56條規定，會議之提案，除可採表決方式通過外，亦得採「無異議認可」方式，即由主席徵詢議場有無異議，稍待，如無異議，即為認可，以求速決。至若區分所有權人會議之決議倘有違反程序規定，宜再召開臨時區分所有權人會議決議，或類推適用民法第56條第1項規定，由當場異議之區分所有權人，在決議後3個月內請求法院撤銷其決議。
Q1-5、區分所有權人會議在表決前，是否應先清點在場人數？
A：有關區分所有權人會議之表決權計算乙節，按公寓大廈管理條例第27條業有明訂：「各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算，於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者，其超過部分不予計算。區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出席。但受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。」是以，表決時僅需清點贊成與反對人數，及計算其區分所有權比例與委託書占區分所有權比例是否合於前開法條規定。
Q1-6、區分所有權人會議進行中，常有部分出席者會中途離去，會議表決應以報到人數或是在場實際人數進行表決？
A：區分所有權人會議於表決時，無論有無區分所有權人中途離席，其表決均應以主席最後所宣布在場人數為計算標準。不過，會議進行中，如有出席者提出額數問題，並經清點在場人數己不足法定額數時，主席應即宣布散會或改開座談會。但在額數問題未提出前所通過之議案均屬有效；如無出席者提出額數問題時，會議仍照常進行；座談會進行中，如已足開會額數時，會議應恢復繼續進行。
Q1-7、規約一旦訂定，日後要修改，但是區分所有權人大會召集困難，如何解決修改規約問題。
A：按公寓大廈管理條例第32條第1項規定：「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。」倘若公寓大廈為修改規約按公寓大廈管理條例第31條或
該公寓大廈規約規定召開區分所有權人會議因人數不足流會，得依前開法條規定對同一議題召開第二次會議。因前述法規已將出席人數及門檻降低許多，規約修訂為社區重大事宜，應依法定程序辦理修改。
Q1-8、大廈管委會有無此權限召開區分所有權人臨時大會，針對此提案討論及修訂住戶管理規約？大廈管委會應如何做？從提案日至召開區分所有權人臨時大會有何限期？
A：1、有關區分所有權人臨時會議召開事宜，請依公寓大廈管理條例第25條第2項規定辦理：「有下列情形之一者，應召開臨時會議：一、發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。」
2、有關召開區分所有權人會議前置公告程序乙節，，請依公寓大廈管理條例第30條第1項規定辦理：「區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。」
Q1-9、公有部分是否維修或更新，若問卷調查方式，是否同等區權會之決議(若問卷同意數超過回收問卷的2/3或3/4)。
A：問卷是否等同區分所有權人會議決議乙節，有關區分所有權人會議之決議程序及相關規定，公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第31條及第32條業已明文規定，故以問卷或決選單方式寄發各區分所有權人抉擇並回收之方式，並不符前揭條例規定。
Q1-10、對不出席區權會之人，亦不回應對決議之異議措施，是否可抵除在外？
A：1、倘若公寓大廈區分所有權人會議出席人數及比例符合公寓大廈管理條例第31條規定：「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」並依同條例第34條規定公告者，其決議已屬多數表決且合法成立。
2、因區分所有權人會議出席人數比例不符同條例第31條規定，另依同條例第32條第1項同一議案重新召集會議者，對不出席者之有關住戶對區分所有權人會議決議有異議乙節，請依公寓大廈管理條例第32條第2項規定辦理：「會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。」
二、管理委員會及管理負責人
Q2-1、主任委員採輪值方式產生，非經管理委員互推合法嗎？
A：有關主任委員以輪值方式擔任是否合法乙節，按公寓大廈管理條例第29條第2項規定：「…主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。」，是以，倘偌該公寓大廈區分所有權人會議之決議或規約另有規定主任委員以輪值方式擔任，即為合法之程序。
Q2-2、管理委員會任期屆滿尚未選任新管理委員期間，原管理委員自任期屆滿日起，視同解任，則有關解任後當月份的財務報表製作、管理費收據驗交(確認收費金額是否正確)該由誰負責？由誰監督？
A：有關公寓大廈管理委員解任後，當月份的財務報表製作、管理費收據驗交(確認收費金額是否正確)該由誰負責乙節，按公寓大廈管理委員、主任委員任期屆滿未再改選，原管理委員會即無依法選任之管理委員存在，其所為之決議及相關運作，均欠缺法律基礎。故管理委員、主任委員任期屆滿解任後，除應儘速依規約規定或區分所有權人會議之決議成立管理委員會或推選管理負責人外，未成立或未推選前，依同條例第25條規定，由區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人，以維管理組織之正常運作。倘仍無法互推或指定產生時，區分所有權人得報請本府指定住戶1人為召集人，或依規約輪流擔任，其任期至互推召集人為止。
Q2-3、公寓大廈所有權人為單一所有權(且為法人)需推一管理人，此管理人必須為自然人為何？(經多次與公寓大廈管理科溝通仍須以自然人辦理，無法以法人為管理人)管理人之目的為管理公寓大廈之相關事務，法人可做到治理公司，亦可做到治理公寓大廈，為何法人不可為管理人？公寓大廈為單一所有權人時，大廈相關之公共事務均須由該所有權人負責，故建議應可由法人(該所有權人)擔任管理負責人。
A：1、依內政部85.4.17台內營字第8502532號函釋：「按法人係指自然人以外，由法律創設之團體。公寓大廈管理委員會雖依法有當事人能力，惟除另依法取得法人資格者外，尚不得當然視為法人。如其具有法人資格並依法登記者，自得為不動產登記之權利主體。」據此，公寓大廈管理委員會或管理負責人尚非不得為法人。
2、另依經濟部94年7月26日經商字第09400576240號函示，「按公司為法人一種，並無自然實體，應指派代表人行使權利。」，至有關上開法人指派代表人之相關事宜，請依經濟部79年1月31日商216577號函略以：「……該代表人與法人間，乃該代表人受任為法人處理事務，其性質應為民法上之委任，該代表人向公司辦理相關事宜，應檢具何項文件，係屬公司內部事項，公司法並無明文規定，宜委諸公司自行決定，由法人或代表人出具足資證明其委任之關係文件以憑辦理。」之規定辦理。又公寓大廈管理委員為法人，在區分所有權人會議或規約中對於法人之管理委員事務執行方法另有規定者，自應從其規定。無規定者，由公司員工代為行使職權係公司業務內部行為關係，其代理行為非法所不許。
Q2-4、公寓大廈管理條例第29條，主委、財委、監委，連選得連任一次，副主委是否亦是依此只可連任一次？
A：按公寓大廈管理條例第29條第3項規定：「管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一至二年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，『其餘管理委員，連選得連任。』」，是以，依法副主委得連選連任。
Q2-5、若規約中載明，授權管委會可制定相關之管理辦法，則管委會可制定各種：停車場管理辦法，停車位抽籤辦法，公佈欄管理辦法，提案管理辦法…等是否具有法律效力？是否須再提報區分所有權人會議追認？既已授權管委會制定各種辦法，則是否可決議調降停車位之管理費？或須經區分所有權人會議決議方可進行調降停車位管理費？
A：1、全體區分所有權人組成之區分所有權人會議，應屬公寓大廈之最高意思決定機關，凡有關共同事務及涉及權利義務有關事項之決定，均屬區分所有權人會議之權限範圍，至於管理委員會則係由區分所有權人為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作所選任之組織，其性質屬於區分所有權人會議之執行機關，其權限則源自於區分所有權人會議。
2、惟為避免凡事均須由區分所有權人會議開會決議之煩，區分所有權人會議或規約自得依事務之性質及重要性之不同，而將部分一般性、細節性或例行性之公寓大廈管理維護事務，授權由管理委員會決定並執行。倘若該公寓大廈規約已授權管理委員會得訂定相關管理規定，管理委員會所訂定之規定視同經過區分所有權人會議決議在案，具合法性。倘若權利關係人認為停車位管理費過高欲調降，建請提報區分所有權人會議決議，方為正辦。
Q2-6、因為管委會無法找到有營業住所之地址，故免稅統編申請不了，而銀行帳戶無法變更負責人，甚而造成運作之不便，請問此問題如何解決？
A：當管理委員會變更主任委員或管理負責人時，取得地方政府之報備證明後，銀行單位理論上應同意設立專戶，但因各銀行執行方式不一，且擔心單一所有權人為避稅等事宜，導致發生此問題，營建署將會與金管會反映此事宜，請金管會加強統一銀行內部執行程序，避免相關事宜再生。
Q2-7、請問有關管委會基金處理的問題，本大廈住戶只有八戶，每半年要更換1次主任委員，由一樓至七樓輪流，但每半年需至銀行更換基金存款印章，非常麻煩。因每位住戶上班甚忙，請問是否有其他辦法呢?
如有舊主委在交接時未將管委會基金轉交新主委時，請問如何處理?
A：1、按「管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一至二年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。」為公寓大廈管理條例第29條第3項所明定，又按「該條文並無『除規約另有規定外』之例外規定，如公寓大廈規約內容與前揭條文規定不符時，自應依條例規定辦理。」為內政部95年3月6日內授營建管字第0950801084號函說明二所明釋，是所詢每半年更換一次主任委員乙節，仍請參照內政部上開函釋辦理。
2、又舊主委在交接時未將管委會基金轉交新主委，當如何處理乙節，按公寓大廈管理條例第20條規定：「管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告，並於解職、離職或管理委員會改組時，將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。管理負責人或管理委員會拒絕前項公告或移交，經催告於七日內仍不公告或移交時，得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交。」建請依前開規定辦理。
Q2-8、對於按程序選出之新當選當屆管理委員不願上任接職，是否有加以強制之執行力？
A：有關新選任之管理委員遲不到任，應如何處理乙節，按區分所有權人會議雖選出下一屆之管理委員，惟當選之管理委員並不因此即受區分所有權人會議決議之拘束。換言之，區分所有權人會議決議公布當選之管理委員名單，僅可認係對於當選管理委員之要約，必須俟當事人意思表示允諾後，公寓大廈始與新任管理委員成立委任關係。倘若當選之管理委員已明示婉拒出任或拒絕出席管理委員會，此時應可認定當事人拒絕區分所有權人之要約擔任管理委員，其應不具備管理委員之身分，主管機關自無從促其履行公寓大廈管理條例所規定之職務，更遑論援引該條例之規定處以罰鍰。本案區分所有權人會議選認之管理委員倘拒絕就任，在不影響管理委員會議事運作之前提下，委員可缺額不補；否則其職缺當由候補委員遞補或儘速依法辦理補選，以維管理組織之正常運作。
Q2-9、社區主任委員、財務委員及監察事務委員依規約由區分所有權人擔任，可否開立委託書請非區分所有權人或住戶擔任該職務執行業務？
A：公寓大廈管理條例第29條第2規定：「公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與『代理規定』，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。」故主任委員、財務委員及監察事務委員可否委託非區分所有權人或住戶代理其職務，當依規約之規定或區分所有權人會議之決議。
Q2-10、本大樓依公寓大廈管理維護公司顧問建議，就機械停車位所有權人部分，另成立附設車庫管理委員會(因部分區分所有權人無車位)。基此是否須另訂車庫管理委員會及車庫區分所有權人大會之相關組織辦法，市政府業管部門有無相關組織辦法可供參考。(如增訂車管會範本轄區大範本)
A：基於公寓大廈停車空間管理方便需要，另成立附設車庫管理委員會乙節，查公寓大廈管理條例並無規定，即該車庫管理委員會之組織地位有別於條例所稱之管理委員會，並無當事人能力，本府並無相關組織辦法可供參考。
Q2-11、管理委員會主任委員只經會議連任，是否仍須經報備主管機關。
A：公寓大廈管理委員改選，雖主任委員依規定連任，仍建請仍依法向本府完成報備。
Q2-12、大樓管委會主任委員的資格有沒有限制必須由區分所有權人本人或必須是實際居住大樓的住戶才能擔任？
A：有關管理委員會之主任委員資格是否有受限為區分所有權人或住戶乙節，按公寓大廈管理條例第29條第5項規定：「公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。」故除非該公寓大廈區分所有權人會議之決議或規約另為更嚴格之限制，否則住戶即可被選任為管理委員、主任委員。
Q2-13、對未具備區分所所有權人資格之住戶，是否能被具備者(委員)授權代理行使職權？
A：依公寓大廈管理條例第3條第9項規定：「管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」暨同條第8項規定：「住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。」是以，非區分所有權人之住戶依法得擔任管理委員，倘若規約對管理委員資格有更嚴格限制則從其規定。。
Q2-14、山坡地社區如已成立數個分區管理委員會，是否有相關法令可成立全區聯合管理委員會及其法人化?
A：按「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。」為公寓大廈管理條例第53條所明定，至於上開條文所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，依同條例施行細則第12條規定，指下列情形之一：「一、依建築法第11條規定之一宗建築基地。二、依非都市土地使用管制規則及中華民國92年3月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。三、其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。」故符合上開規定之各自獨立使用之建築物、公寓大廈，亦得合併成立管理委員會，且適用上開報備處理原則第2點第2款規定之範圍。
三、管理費及公共基金
Q3-1、88年起本廈尚未立案前，管理費繳納每坪50元，95年立案成立管委會組織(召開區分所有權人會議)，當時並未將管理費每坪50元，再次召開區分所有權人會議決議，因該收費標準已行之多年，請問這樣的情形，目前仍須在召開區分所有權人會議，將該行之多年的管理費50元/坪，再呈一提案來決議嗎？
A：依公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。……。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」據此，公寓大廈管理費用之分擔方式，當依區分所有權人會議之決議或規約之規定，否則應由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。故本案建請提報區分所有權人會議決議為妥，以杜爭議。
Q3-2、屋主以510萬買下房屋，向銀行貸款670萬，繳6個月利息即走路，銀行向法院訴請拍賣，第一拍流標，第二次拍賣前屋主死亡，繼承人拋棄繼承，法院停拍並退案給銀行，本案屋主積欠之管理費如何收取？
A：按「繼承開始時，繼承人之有無不明者，由親屬會議於一個月內選定遺產管理人，並將繼承開始及選定遺產管理人之事由，向法院報明。」「親屬會議依前條規定為報明後，法院應依公示催告程序，定六個月以上之期限，公告繼承人，命其於期限內承認繼承。無親屬會議或親屬會議未於前條所定期限內選定遺產管理人者，利害關係人或檢察官，得聲請法院選任遺產管理人，並由法院依前項規定為公示催告。」分別為民法第1177條、第1178條定有明文，是繼承開始時，繼承人之有無不明者，由親屬會議於一個月內選定遺產管理人，並將繼承開始及選定遺產管理人之事由，向法院報明；無親屬會議或親屬會議未於繼承開始時一個月內選定遺產管理人者，利害關係人或檢察官，得聲請法院選任遺產管理人。又「先順序繼承人均拋棄其繼承權時，由次順序之繼承人繼承。其次順序繼承人有無不明或第四順序之繼承人均拋棄其繼承權者，準用關於無人承認繼承之規定。」亦為民法第1176條第6項所明定，從而，本案中的利害關係人，非不得於無親屬會議或親屬會議未於繼承開始時一個月內選定遺產管理人時，聲請法院選任遺產管理人；惟法院就繼承人均拋棄繼承，準用關於無人承認繼承之規定聲請選任遺產管理人時，仍應審核民法1177條規定之要件，即須繼承人有無不明而無親屬會議或親屬會議未於於一個月內選定遺產管理人時始得為之，從而，本案中的利害關係人，自應先查明「繼承人有無不明而無親屬會議」及「親屬會議有無未於一個月內選定遺產管理人」之情事。
Q3-3、請問區分所有權人房屋被銀行法拍後，管理費應向何人收取？如該人拒繳如何釐清繳費責任？催繳動作之步驟為何？
A：有關區分所有權人之建物被銀行強制拍賣後之管理費乙節，得標者取得權利移轉證明書時，該得標者即是該建物所有權人，故得標者必須付擔得權利移轉證明書時間點後之管理費；另建物被強制拍賣前之欠繳管理費，需視法院拍賣公告有無敘明，若有敘明得標者需承受之前欠繳管理費，則有得標者承受，若無註明，建議由下列方式向原區分所有權人催討：
1、向法院起訴：凡是原告向被告請求給付的金額或價款，在新台幣10萬元以下之訴訟事件，適用民事訴訟法小額訴訟之規定，可向管轄法院簡易庭提起民事訴訟。
2、利用「督促程序」向法院申請發「支付命令」：依民事訴訟法第508條規定，向管轄法院民事庭聲請發「民事支付命令」，待債務人逾20日未異議，則該支付命令即告確定。
3、向區公所調解委員會申請調解：如調解因而成立，作成「調解書」者，經法院核定後，該調解書即有「執行名義」之效力。
4、向法院聲請調解：如調解因而成立，由法院作成「調解筆錄」者，即與確定判決具有同ㄧ效力。
Q3-4、請專家檢視本廈此次區分所有權會議，議決廢除舊規約(全部)，除本次自訂規約外，未定事項，均以國家版本為準則處理。特別是訂定對不繳公共基金住戶之罰則是否可行？
A：有關住戶不繳納公共基金，公寓大廈規約特別修訂罰則，是否可行乙節，按公寓大廈管理條例第23條第2項規定：「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：四、違反義務之處理方式。」同條文第1項載明：「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」而「違反義務之處置方式」即在規約中針對區分所有權人或住戶有妨害建築物正常使用及違反共同利益的行為，明訂處置辦法，故公寓大廈召開區分所有權人會議研訂不繳納公共基金之罰則，並納入規約，尚非條例所不許。
Q3-5、「聯合管委會」向各分區管委會催繳管理費程序為何?起造人是否有相關法令催繳，為管委會(或住戶)代為墊付之管理費，其催繳對象為何?(是住戶或是分區管委會)
A：1、有關山坡地社區合併成立管理委員會後，原各分區之「管理委員會」有別於公寓大廈管理條例所規範之管理組織，並不具有當事人能力，至於如何向合併後之管理委員會繳納管理費之作業方式，仍當依規約約定或區分所有權人會議之決議為之。
2、按公寓大廈管理條例第28條第3項規定：「起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人。」惟上開條文僅規定起造人於召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人。並無起造人為管理負責人時，上述費用由起造人負擔之明文。準此，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用，應由公共基金支付或由「區分所有權人」按其應有部分比例分擔，不因管理委員會成立與否而有差異。
四、區域規範
Q4-1、區分所有權人，在其專屬所有權範圍裝修成雅房或套房出租，後經召開區分所有權人會議決議禁止，並限一年內改善。查公寓大廈管理條例第4條規定，區分所有權人對其專有部分之使用收益排除他人干涉，前述會議決議是否違法？管委會如何因應？
A：依「公寓大廈管理條例」第4條第1項規定，區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉」。據此，集合住宅之專有部分辦理分戶或裝修成多間套房，理應免經區分所有權人會議同意。但同條例第5條明定「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為」，因此，考量建築物申請分戶或裝修成多間套房，可能會影響整體公寓大廈的居住品質（如在共用部分增設水電錶、信箱，或因人口密度增加出入份子複雜、間接影響房價等），是為貫徹公寓大廈「住戶自治」理念，倘該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，且經市政府完成報備有案者，其住戶申請分戶或裝修成多間套房，仍應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。不過，在規約規定報備前既已分戶或裝修完成多間套房者，基於「法令不溯既往原則」，應不受該規約之拘束。
五、使用管理
Q5-1、頂樓住戶已持有頂樓平台之分管協議同意書為由，於頂樓平台加蓋私人使用空間，造成他人無法出入屋頂，是否有何方式可令其改善，可以規約要求，恢復原狀嗎？
A：按公寓大廈的「樓頂平臺」，基本上應屬公寓大廈的共用部分，而為各區分所有權人所共有。但「樓頂平臺」因不屬公寓大廈管理條例第7條各款所定不得為「約定專用部分」之範圍，故可經約定而為「約定專用部分」。不過，樓頂平台縱經約定專用，仍應依其性質、構造、設置目的合法使用，不可違反公寓大廈管理條例、建築法、都市計畫法及區域計畫法等法令，且約定方式亦不得違反公序良俗或違反法律之強制或禁止規定。依現行建築技術規則規定，集合住宅免檢討設置「屋頂避難平台」，故其樓頂平台非供人員逃生避難使用。至關屋頂平台搭建違建乙節，宜先究明系爭違章建築之興建時間，依「臺北市違章建築處理要點」之規定，民國84年1月1日以後興建之「新違建」，依法強制拆除；至83年12月31日前已興建完成之「既存違建」則列入分類分期處理，且基於法令不溯既往原則，尚無「公寓大廈管理條例」之適用，如有爭執，區分所有權人宜循司法途徑解決。
Q5-2、今有住戶租客養狗數隻，並常吠不止，數次溝通並已引起警察來幫忙，但卻無法可管，請問有何方法可行？
A：有關住戶飼養寵物影響公共衛生、產生惡臭、妨礙安寧乙節，按公寓大廈管理條例第16條規定：「住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。」暨第23條第2項規定「禁止住戶飼養動物之特別約定」，非經載明於規約者，不生效力。據此，住戶於公寓大廈飼養動物之行為，如行為後區分所有權人會議已有決議禁止飼養並載明於規約者，基於契約自治原則，非不得受其限制。是為增進社區住戶共同利益，確保良好生活環境，仍應依法召開區分所有權人會議並訂定規約，援為管理依據。住戶倘有違反前述規約規定，管理委員會依條例第16條第5項規定踐行制止程序後，仍不遵從者，即可檢具事實證據報請本府依條例第47條規定處置。至未訂定規約前，住戶飼養寵物影響公共衛生、產生惡臭者，得向本府環保局提出檢舉；若有影響公共安寧事宜，按噪音管制法第6條規定，「製造不具持續性或不易量測而足以妨害他人生活安寧之聲音者，由警察機關依有關法規處理之。」。
Q5-3、大樓屋頂未經頂樓住戶同意即增設曬衣設備，頂樓住戶因擔心漏水，可阻止嗎？
A：有關大樓屋頂未經頂樓住戶同意即增設曬衣設備，頂層區分所有權人可否要求拆除乙節，按公寓大廈之「樓頂平臺」係屬公寓大廈之共用部分，有關共用部分之修繕、管理、維護，應由管理負責人或管理委員會為之。公寓大廈管理條例第33條雖規定：「區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：…二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。」，但「曬衣設備」難謂屬於前開「廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備」，尚無上開條文之適用。惟「區分所有權人會議決議事項之執行」乃管理委員會之法定職務之一，故本案如有爭議，當事人除可向區公所調解委員會申請調解，或循司法途徑解決外，亦可提請區分所有權人會議決議之。
Q5-4、住戶佔用梯廳設鞋櫃，並於逃生梯內推放腳踏車廢棄物…等，且「常時關閉式防火門」也不關，勸導無效，可否以切結書方式，請其具結後果自負，是否具法律效力？或有其他更佳處理方式？
A：按公寓大廈管理條例第16條第2項規定：「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，、、。」，且同條例第5項：「住戶違反前4項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理...」，是以，管理委員會依法負督導及制止的責任，無法以切結的方式將責任推卸，該管理委員會應依同條例第54條：「本條例所定應行催告事項，由管理負責人或管理委員會以書面為之」之規定，以書面（建請以雙掛號或存證信函或已收悉之書面通知）通知違規住戶要求限期改善，逾期未改善者，將相關違規住戶之年籍資料及違規前、後之佐證照片暨書面通知等文件資料送公寓大廈主管機關依法查處。
Q5-5、按「公寓大廈及其周圍安全及環境維護事項」乃管理委員會之法定職務之一，本大廈受中興橋下貨車集結(17、23噸大型貨車)排放廢棄，應如何處理？大廈對面有小公園，每日上午9點至下午5點，本大廈內有一承租戶在經營檳榔、飲料、啤酒、保力達等販售，供應貨車來回停靠司機之所需，成為治安死角，有何方法可處理或無法可管嗎？
A：有關 貴公寓大廈受中興橋下貨車集結排放廢棄，造成空氣污染乙節，可直接打1999陳情，本府環保局將派稽查人員前往稽查處理。另
貴公寓大廈內住戶販售檳榔、飲料、啤酒、保力達等是否合法乙節，可洽本市商業處查明案址是否依法申領營利事業登記證。倘有合法登記，區分所有權人對其專有部分得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。
Q5-6、樓頂平台住戶可以放置盆栽嗎？住戶規約可以規範嗎？
A：按公寓大廈的「樓頂平臺」，基本上應屬公寓大廈的共用部分，而為各區分所有權人所共有。其使用方式應依其性質、構造、設置目的合法使用，不可違反公寓大廈管理條例、建築法、都市計畫法及區域計畫法等法令。有關於屋頂平台放置盆栽，尚無違反屋頂平台之設置目的與通常使用方法，貴管理委員會得經由區分所有權人會議訂定住戶規約規範樓頂平臺之使用方式，再有爭執，涉屬私權，宜向當地區公所調解委員會申請調解或逕循司法途徑解決。
Q5-7、近期大廈深夜偶發停電（5秒左右）2~3次，有住戶主張，因停電造成家中電器損壞者，得請求管委會賠償，是否得當？經電詢台電，台電說明需「案發當時」檢查，才能知道問題何在。本大廈機電檢修人員則回答，公電部分無問題，私人住戶不在服務範圍內。
A：請 貴管理委員會針對停電問題，委請專業鑑定機構鑑定停電原因並釐清責任歸屬，如有涉及私權爭執，宜向當地區公所調解委員會申請調解或逕循司法途徑解決。
Q5-8、本樓內皆是小套房式公寓，所以一直以來每年開會就有曬衣物安全性等問題產生：頂樓女兒牆上搭建圍籬之高度，合法性？頂樓面每三至五年就須作防漏處理，所費不少，如果建房與設施(全面)，但不知合法性，如何規定；爾後又可改建太陽能板等，皆不知向何單位申請。
A：1、有關女兒牆上再搭建圍籬之適法性疑義乙節，依建築技術規則建築設計施工編第1條第9款「建築物高度」規定，女兒牆高度在1.5公尺以內，不計入建築物高度。
2、有關屋頂平台搭建防漏屋頂之適法性疑義乙節，依「臺北市免辦建築執照建築物或雜項工作物處理原則」第2點第18款規定，符合下列規定之合法建築物為防漏目的，於平屋頂上建造斜屋頂：
（1）限建築物為5樓以下平屋頂，建造逾20年以上或經依法登記開業之建築師或相關專業技師鑑定有漏水之情形，且非建築技術規則建築設計施工編第99條規定應留設屋頂避難平台之建築物。
（2）斜屋頂應以非鋼筋混凝土材料（含鋼骨）及不燃材料建造，四周不得加設壁體或門窗，高度從屋頂平台面起算，屋脊小於1.5公尺，屋簷小於1公尺或原核准使用執照圖樣女兒牆高度加斜屋頂面厚度。
（3）斜屋頂不得突出建築物屋頂女兒牆外緣。但屋頂排水溝及落水管在基地範圍內，且淨深小於30公分者，不在此限。
（4）屋頂平台面對道路或基地內通路應留設無頂蓋式之避難空間，其面積應大於該戶屋頂面積八分之一，且不小於3公尺x
3公尺，與樓梯間出入口間並應留設淨寬度1.2公尺以上之通道。但無樓梯間通達者，得免留設。
（5）申請人應檢附工程圖說、不燃材料證明、結構安全鑑定證明書（由建築師或相關專業技師簽證負責）、直下方全部樓層區分所有權人之同意書及相關文件向建管處違建查報隊申請，且應於核准後
3個月內施工完竣，並檢附完工照片備查。但已成立公寓大廈管理委員會並向本府完成報備有案者，其同意書應依規約或區分所有權人會議之決議為之。
Q5-9、非區權人，但為區權人之朋友關係，到本社區內，因社區規約並未限制使用公設(大廳)有無相關之法定約束其行為。
A：依公寓大廈管理條例第9條：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」是以，公共設施是否提供非住戶使用，應依
貴公寓大廈區分所有權人會議決議或規約規定，若
台端認為應約束外人進入使用公共設施，建議由區分所有權人會議提案討論、建立制度。
Q5-10、區分所有權人如將房子或停車位租於外人，而致對社區所產生的危險，責任歸屬應是區分所有權人或是租賃者。
A：依公寓大廈管理條例第15條規定：「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分…」暨第3條第8項：「住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。」是以，住戶有維護合法使用、公共安全之責。
Q5-11、建商的外賣車位，車主本應由建商所規劃的樓梯上樓，但外賣車主都不通行此樓梯而使用遙控器開鐵捲門步入停車場，鐵捲門會自動關下，等外賣車主開出車子出去時必須再啟動一次捲門上下，將屢次勸導不聽，如此外賣車主每開一次車比我們住戶多用一次鐵捲門上下，造成鐵捲門容易故障，如此修繕費用，如可否要求外賣車主分攤。
A：有關停車位所有權人使用鐵捲門維護費用分攤乙節，建議透過區分所有權人會議協調討論，若有民法侵權相關私權爭議，宜向當地區公所調解委員會申請調處或逕循司法途徑解決。
Q5-12、關住戶飼養寵物方面有無法源依據給予約束？案例：有住戶很有愛心，飼養流浪狗約20多隻，卻帶來異味瀰漫、狗吠聲影響社區安寧等問題，甚至引發住戶間的偶發衝突事件，目前已有受災戶提案提請管委會增修住戶管理條例，增加限制住戶飼養寵物量的規定。日後如仍有關住戶管理疑問要如何提問？
A：有關住戶飼養寵物法源乙節，依公寓大廈管理條例第16條第4項規定：「住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。」故該公寓大廈得透過區分所有權人會議修訂規約約定住戶飼養動物相關事宜。
Q5-13、依法機械停車設備於竣工前須取得使用許可證，本大樓原就有停車設備維修保養廠商，原屬內政部營建署登錄之專業廠商，惟該公司表示其雖已非專業廠商，然仍為相關協會之會員，亦可協助取得使用許可證，請問該公司所言是否屬實？其所取得之使用許可證是否合法？
A：有關機械停車設備之安全管理，依建築法第77條之4第2項規定：「前項設備之管理人，應定期委託領有中央主管建築機關核發登記證之專業廠商負責維護保養，並定期向直轄市、縣
(市) 主管建築機關或由直轄市、縣 (市) 主管建築機關委託經中央主管建築機關指定之檢查機構或團體申請安全檢查。管理人未申請者，直轄市、縣
(市) 主管建築機關應限期令其補行申請；屆期未申請者，停止其設備之使用。」有關合法「專業廠商」及「檢查機構或團體」名冊，可於內政部營建署網站查詢。
Q5-14、能否由政府下令，嚴禁大樓裝置招牌、鐵窗、破壞觀瞻，莫此為甚，美觀的屋宇，設招牌鐵窗，如何國際化。
A：1、依公寓大廈管理條例第8條第1項規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣
(市) 主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」是以，公寓大廈外牆美觀事宜，可透過區分所有權人會議達成共識，共同管理公寓大廈事務。
2、又本府為落實廣告物之管理，以維護公共安全、交通秩序及市容觀瞻，並塑造地區特色，業有訂頒「臺北市廣告物暫行管理規則」據以管理，對於違規廣告物之查處，亦有核定「臺北市違規廣告物查處執行計畫」，對市區內重要路段及重點商圈訂定執行期程，自97年10月份起，針對實質違規廣告物主動查報。另建築物外牆設置鐵窗乙節，依「臺北市違章建築處理要點」第10點規定，領有使用執照之建築物，其陽台加窗，「原有外牆未拆除」者，依規定免予查報，但95年1月1日以後新領建造執照之建築物上加裝窗戶，未經檢討相關法規並領得建造執照者，本府一律查報拆除。
Q5-15、本大樓已於今年3月公設點交完畢，因建商於工程規劃並無瓦斯管線之鋪設。本大樓分為A、B棟，A棟為小坪數套房式規劃，不需瓦斯，以電熱器為主，但B棟為大坪數一層一戶共3戶，點交完畢後始向管委會提出裝設瓦斯管線。因瓦斯管線須經過A棟外牆才能接住，B棟住戶但經普查，A棟住戶以安全理由全部反對。是否B棟3戶住戶權益為A棟多數之表決而受損？有否其他解決辦法。
A：有關建築物外牆設置天然瓦斯管線是否須經全棟或各該層所有權人同意乙節，依公寓大廈管理條例第56條第3項之規定，建築物所有權之登記面積，包括四周牆壁之厚度，故原則上外牆面之所有權似屬各該樓層所有權人所有；至於是否為約定共用部分，則須視規約有無特別約定而定。故倘個別公寓大廈規約關此無特別約定時，外牆面原則上似為各該樓層所有權之範圍，惟其使用仍須受公寓大廈管理條例第8條等規定及規約之限制。至關瓦斯管線之佈設，視外牆面屬專有部分或共用部分，而分別依公寓大廈管理條例第6條第1項第2款或第4款之規定辦理。
Q5-16、本社區為住商合一的社區，在地下室B1~B4因B1與B2分屬超市收費停車場，管委會為門禁安全，B1與B2的防火門加設(斷電式)磁力鎖，以確保住家安全，但就現行的法令是否有其變通之處，既能符合消防法規又能維護安全。
A：依據建築法令規定，設置於安全梯、排煙室、避難通道或避難出口之「常時關閉之防火門」，應免用鑰匙〈含電磁卡〉即可開啟，並應設有自動關閉裝置。是
貴大樓倘於該等防火門處設置門禁刷卡設備，即有妨害公共安全情事，縱經區分所有權人決議，該決議違反法令強制、禁止規定應為無效。惟社區為門禁安全管理需要，得於防火門上加裝保全系統連動裝置，並加註告示隨意開啟門扇將會觸動保全系統而感知鳴叫，藉以兼顧門禁管理與防火逃生安全之需要。
Q5-17、房屋漏水之權責問題。
A：有關漏水事宜，按公寓大廈管理條例第10條規定：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」因涉個案事實認定，宜請由專業水電技師認定釐清漏水事由及其造成損害所及之權屬範疇，參照公寓大廈管理條例第10條之規定辦理；倘有爭執，係屬私權範圍，請逕向所在區公所調解委員會申請調解或循司法途徑主張之。
Q5-18、二樓屋頂陽台屬於三樓，二樓天花板及靠窗牆壁漏水(壁癌)，經多加防漏業者勘查，有主張屋頂防水有問題，另有主張因外牆滲入說法兩極，請問責任如何劃分，如何處理為佳。
A：有關漏水事宜，按公寓大廈管理條例第10條規定：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」因涉個案事實認定，宜請由專業水電技師認定釐清漏水事由及其造成損害所及之權屬範疇，參照公寓大廈管理條例第10條之規定辦理；倘有爭執，係屬私權範圍，請逕向所在區公所調解委員會申請調解或循司法途徑主張之。
Q5-19、大樓外牆垂直延伸下來的玻璃帷幕是否仍屬(玻璃)外牆，外牆滲水是否由管委會來執行修復(管理費支出)。外牆滲水，導致外內面(室內部份)產生壁癌，是否由管委會支付修復費用。外牆滲水，流至室內之天花板(裝潢)，導致天花板腐壞，是否由管委會修復(付費)。
A：1、依據內政部91年3月22日台內營字第0910082290號函說明：「按外牆依建築技術規則建築設計施工編第1條第19款規定，係指建築物外圍之牆壁，由其建築物之建築執照標示圖說、使用執照所記載用途及相關測繪規定，認定其屬專有部分或共用部分，並可經由規約約定或區分所有權人會議議決供特定區分所有權人或共同使用。」另按公寓大廈管理條例第10條規定：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」
2、是有關公寓大廈外牆漏水維修事宜，因涉個案事實認定，仍請參照上述規定，依據公寓大廈管理條例、社區規約或區分所有權人會議之決議等逕行認定之。至於外牆漏水修繕之疑義，則應先釐清漏水事由及其造成損害所及之權屬範疇，參照公寓大廈管理條例第10條之規定辦理；倘有爭執，係屬私權範圍，請逕向所在區公所調解委員會申請調解或循司法途徑主張之。
Q5-20、請問社區內某一住戶，只有一停車證卻硬要停兩部車，經管委會協商時，不惜玉石俱焚，揚言管委會若罰款收她的錢，就要舉發社區各公共空間放置鞋櫃的雜事，請問要如何處理。
A：1、由於該地下層核准用途為停車空間，是以，停放2輛車輛之停車行為，只要不逾越車位範圍，並未變更原核准用途，尚難謂違反建築法，亦非公寓大廈管理條例賦予主管機關監督管理範圍。有關停車空間之使用規範，住戶當依規約規定或區分所有權人會議之決議辦理。
2、至於公共走廊放置鞋櫃之行為，業已違反公寓大廈管理條例第16條第2項規定：「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。」請
貴管理委員會應予制止住戶有前述行為，以維護公共安全。
Q5-21、依據「居家安全自我檢查手冊」P24-住宅應依法申請室內裝修審查之情況：樓高6層以上之集合住宅，其中任一層室內裝修…，此規定執行困難，請問是否有任何變通方式或須依規定嚴格執行？如有住戶未經申請而發生上述情事，則應如何處理。
A：樓高6層以上之建築物均屬「供公眾使用建築物」，室內裝修行為均應依建築法第77條之2及「建築物室內裝修管理辦法」之規定申請審查許可。惟基於簡政便民原則，凡供住宅使用或一定規模以下之室內裝修，其未變更防火避難設施、消防安全設備、防火區劃及主要構造者，得依前開辦法第29條之ㄧ規定，經「審查人員（指經建築師公會核發派任證書之人員）」查核室內裝修圖說並簽章負責後，准於進行施工。工程完竣後，檢附申請書、建築物權利證明文件及經審查人員竣工查驗合格簽證之檢查表，送請
主管建築機關申請核發審查合格證明。至於「審查人員」名冊，可洽詢台北市建築師公會（電話：2377-3011）。另公寓大廈住戶室內裝修倘未依法申請，管理委員會得檢具事證報請本市建築管理處（使用管理科）查處。
Q5-22、因本大樓為住商大樓，1樓為超市，2樓幼稚園，而本大樓四周均為開放空間與綠化區，一樓超市客人與二樓幼稚園家長送小孩上下課均有大輛機車騎上開放空間停車，造成住戶與附近居民使用開放空間時，有被機車嚇到與撞到之危險，請台北市政府建築管理處協助本優客里鄰管理委員會來解決此問題。
A：有關公寓大廈之開放空間遭附近居民停放機車，妨礙出入且有影響公共安全之虞應如何處理乙節，由於附近居民並非公寓大廈之「住戶」，渠等不受社區規約及區分所有權人會議決議之拘束，惟「公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項」乃公寓大廈管理條例第36條規定管理委員會之職務之一，故類此情形，建請管理委員會於適當地點張貼告示，諭知機車合宜之停放處所，並主動與店家溝通協調，共同勸導附近居民於指定處所停放機車，必要時，亦可洽請轄區警察分局派員協助勸導事宜，以維社區居家環境品質。
Q5-23、社區地下停車場地面需重新鋪設常溫瀝青，此工程費如何支出，停車位是法定車位。
A：1、按公寓大廈管理條第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」先予敘明。
2、故 貴大廈需先分辨
貴大廈之「法定車位」為共用部分或約定專用予特定人士使用。若為共用部分，修繕費用之負擔標準雖係以區分所有權人共有之應有部分比例分擔為原則，但例外得由區分所有權人會議或規約加以規定。若為約定專用予特定人士使用，修繕費用則應由使用者負擔。
Q5-24、住戶專有部分窗戶內張貼廣告，是否有法可管(因為已影響大樓外觀)？
A：按公寓大廈管理條例第4條第1項規定：「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。」且依台北市廣告物暫行管理規則第3條第4項所稱之張貼廣告：「指未加任何框架，直接以懸掛、黏貼、彩繪、噴漆或其他方式固著於地面、建築物或其他地上物之各種旗幟、布條、帆布、傳單、海報、紙張或其他材質之廣告。」因於專有部分之窗戶內側張貼廣告，非屬台北市廣告物暫行管理規則之管理範疇，且區分所有權人對專有部分得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉，故歉難以違規張貼廣告相關法規辦理。如有爭執，可向當地區公所調解委員會申請調解，或循司法途徑解決。
Q5-25、公寓大廈管理條例第11條規定公共設施重大修繕或改良之費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分攤。請問共有之應有部分比例和所有權狀中所列的公共設施持分比例是否為同一比例？舊大樓的地下室停車位，有單獨的所有權狀但沒有持分公共設施。這種情況，地下車位所有人該如何按共有之應有部分比例分攤修繕費用？
A：1、按公寓大廈管理條例第9條第1項規定：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。」，另第10條第2項規定：「共用部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，…，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」此項共有之性質為「分別共有」而非「公同共有」。共用部分之持分比例，當依建築物登記為準，期以公示性拘束受讓人或繼受人。
2、因地下停車位所有權人並無持分公共設施，建議以公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。…其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」執行較為妥適。
Q5-26、本社區共25棟獨立建築物，在委員會下各棟皆有設該棟維護協會獨立運作各棟事務，牽到本棟維修事項，住戶不配合出配合款，該如何處裡？
A：按公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」，建議依前開法規，召開區分所有權人會議決議維修經費分攤事宜，並納入規約，俾供爾後遵循。倘仍有爭議，係屬私權範圍，可向當地區公所調解委員會申請調處或逕循司法途徑解決。
Q5-27、頂樓平台漏水至屋內，原起造人合約是頂樓歸住戶綠化管理使用，漏水處理該由何人處理
? 是管委會或是住戶?
A：1、按公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」，先予敘明。
2、台端所述屋頂平台為住戶綠化管理使用，應屬共用部分，惟漏水原因是否得歸責特定區分所有權人或住戶，建請由專業機構或人員認定釐清漏水事由及其造成損害所及之權屬範疇，參照公寓大廈管理條例第10條之規定辦理；倘有爭執，係屬私權範圍，請逕向所在區公所調解委員會申請調解或循司法途徑主張之。
Q5-28、住戶未繳納管理費，管委會是否有權力禁止其使用公設及休閒中心?
A：有關住戶未繳納管理費，管理委員會是否有權力禁止其使用公設及休閒中心乙節，按管理委員會管理共用部分，性質上為區分所有權人集體授權之管理行為，但並非表示管理委員會因而有權得禁止住戶使用共用部分，除非依循公寓大廈管理條例第23條規定，將「違反義務之處理方式」載明於規約，俾供管理委員會援為管理之依據。不過，規約約定事項不得違反公寓大廈管理條例、建築法及都市計畫法等相關法令之規定，如有涉及妨礙他人權利之行使（如禁止使用電梯），除非經當事人同意或有法律授權之明文規定，否則恐仍須承擔法律責任。是住戶倘有積欠管理費情事，仍請依公寓大廈管理條例第21條、第22條所規定之催告程序辦理為妥。
Q5-29、分區分時開發的封閉集合住宅社區，目前仍屬開發商所有權的社區共同使用設施設備(例如:社區道路、景觀、水池、休閒會館
)於銷售合約內尚有約定維護費用由住戶共同分攤，如住戶不願繳費用，催收的依據除合約精神外尚有何法源依據？上述催收對象為何，管理委員會或住戶？
A：1、有關房屋買賣契約內約定公共設施設備之維護費用由住戶共同分攤，有何法源依據乙節，按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。……其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」公寓大廈管理條例第10條第2項已有明文。
2、按公寓大廈管理條例第28條第3項規定：「起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人。」惟上開條文僅規定起造人於召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人。並無起造人為管理負責人時，上述費用由起造人負擔之明文。準此，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用，應由公共基金支付或由區分所有權人按其應有部分比例分擔，不因管理委員會成立與否而有差異。
Q5-30、停車位應如何管理，方可使違停問題得到解決？「請回函說明」哪些設施應由管委會出錢修繕？如何劃分私有與公有？
A：1、有關公寓大廈停車位遭住戶違規停車，宜如何處理乙節，按公寓大廈管理條例第23條第2項規定：「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：四、違反義務之處理方式。」同條文第1項載明：「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」
ウエッブサイト:-------http://www.pdffind.com/pdf/39i39/
このファイルにダウンロード